Crédito hipotecario en las instituciones de autofinanciamiento

Una forma alternativa de obtener un crédito hipotecario consiste en un autofinanciamiento. Existen instituciones dedicadas a diseñar y operar este tipo de esquemas, mediante la integración de grupos de consumo generalmente interesados por adquirir un bien común, en este caso, un bien inmueble.

¿Cómo operan las instituciones de autofinanciamiento?

Crédito hipotecario en las instituciones de autofinanciamiento
A través de las aportaciones que realizan los integrantes del grupo, es como se obtiene y se administra el fideicomiso para financiar a algunos miembros del grupo mensualmente. Los mecanismos de adjudicación del crédito hipotecario pueden ser desde subastas, antigüedad, acumulación de puntos o sorteos.

Las instituciones de autofinanciamiento integran a los grupos de consumo mediante la aportación de un porcentaje sobre el monto del crédito hipotecario que puede ser del 1.5% al 2%, por concepto de inscripción. Las mensualidades son determinadas en base al monto y el plazo contratados, así como los gastos administrativos y seguros. 

Los sistemas de autofinanciamiento tienen la característica de que aplican un factor de actualización periódicamente, generalmente cada seis meses, determinado por alguna tasa de interés de referencia, el porcentaje de inflación, el salario mínimo o un porcentaje establecido. Lo anterior con motivo de permitir la actualización a los montos de crédito hipotecario en la misma periodicidad de manera que los integrantes que son adjudicados en plazos más lejanos reciban un monto mayor para compensar posibles incrementos en el precio del inmueble. Realizada la adjudicación del crédito hipotecario, el inmueble adquirido se asegura contra daños y se dispone en garantía a favor del resto del grupo.

Ventajas
Los sistemas de autofinanciamiento son más elegibles en sentido de que el cliente no requiere aval ni comprobar ingresos y en algunos casos no hay revisión de buró de crédito.

Como muchos esquemas de préstamos hipotecarios, el autofinanciamiento permite el pago de mensualidades adelantadas para brindar el beneficio del ahorro al evitar los incrementos posteriores; además el pago adelantado de mensualidades otorga puntos para adjudicación en el caso de quienes no la hayan obtenido aún.

Por otro lado, se pueden contratar planes con pagos más bajos que otros créditos hipotecarios, en el que se cubre el precio del inmueble en plazos más largos.

Desventajas

Los sistemas de autofinanciamiento tienen una desventaja relacionada al factor de actualización, pues si bien es cierto que igualmente se actualiza el monto del crédito hipotecario, el costo del mismo es más elevado para quienes resulten adjudicados a mayor tiempo de iniciado el grupo, pues los incrementos no reflejarán ningún rendimiento financiero.

Otro riesgo importante aunque no muy frecuente, consiste en la liquidez del fideicomiso, ya que si algunos miembros no realizan las aportaciones correspondientes es probable que no haya fondos suficientes para la entrega del crédito hipotecario aún cuando se haya obtenido la adjudicación.

Los sistemas de autofinanciamiento aplican penalizaciones considerables por concepto de cancelación, ya que el resto del grupo de consumo se verá seriamente afectado. Además, aplica el pago de gastos administrativos y seguros. 

Por otro lado, el costo de retrasarse en los pagos de las mensualidades es más caro que en los créditos hipotecarios convencionales, y si el retraso es mayor a dos meses las instituciones de autofinanciamiento generalmente aplican rescisión de contrato con las mismas penalizaciones por concepto de cancelación.

 

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